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本文来自微信公众号：腾讯筹议院 （ID：cyberlawrc），作家：李刚（腾讯筹议院），原文标题：《中国香港保险房轨制：基本情况与启示》，题图来自：视觉中国

1841 年，香港开埠。经过近两个世纪的发展，房地产业已是守旧香港经济发展的接济，也令香港寸土寸金，成为全球房价最贵的都会区。很是比例的土产货居民无法职守市集化价钱，保险性住房成为他们贬责居住问题的前途。

香港的保险性住房不错分为用于出租的公屋和用于出售的居屋两种。公屋房钱仅为市集价钱的五分之一到四分之一，居屋售价不高于市价七折，为低收入家庭和老东谈主提供了经济宜居的住房选拔。浪漫 2023 年底，公屋和居屋所有占香港住宅单元总额的 46.1%，贬责了 45.3% 居民的居住问题。公屋和居屋的平均居住密度为 2.7 东谈主 / 单元，与私东谈主屋宇基本持平，惟公屋和居屋的单元平均面积远小于私东谈主屋宇。

香港的保险房开荒力求作念到三个"兼顾"：

（1）在抑遏资本的同期兼顾居住品性，房委会不休优化瞎想，确保绿化率、预留休憩空间、裁减杂音；

（2）在保险公谈的同期兼顾分享收益，通过"居者有其屋"、"绿置居"等打算，公屋和居屋居民可取得部分产权，既可闭塞流转，也可补差价后公开交游；

（3）在确保财政干预的同期兼顾永续筹画，房委会生意化运营，简直年年有盈余。

此外，香港的差饷轨制也值得潜入筹议。差饷是针对房钱收缴的利得税，2023-24 财年占港府财政收入的 5.1%。跟着国内住宅租赁市集不休壮大郑重，对房钱的估算更为果真准确，或可探讨在部分条款郑重的城市试点针对自有住房处事征收利得税的可行性。

1841 年，香港开埠。在特殊的历史和地缘政事条款下，香港形成了迥殊的地盘轨制，并发展出具有香港性情的房地产市集和保险房体系。

一、香港地盘轨制沿革

英治期间，香港地盘一王人包摄英国王室，由港督代行处置。1841 年 5 月，初代港督义律在第一号《香港宪报》中建议，港岛地盘以公开拍卖姿首批租给私东谈主使用。一个月后，港府举办初次地盘拍卖会，批出东起东角、西至上环的 34 幅地盘。

1844 年港英政府颁布《地盘注册条例》，追究确赶快盘登记注册等基本轨制。1845 年《征收差饷条例》出台，规定拍得地盘使用权的业主需要按物业市值缴征税款（差饷）。1886 年《地盘拍卖条例》公布，明确地盘拍卖的历程和笃定。批租期限在香港开埠早期曾有过屡次变动，到 1898 年后，绝大部分地块按港岛和北九龙租期 75 年、南九龙和新界租期 99 年固定下来 1。

二战后，香港出现为低收入群体提供廉租屋宇的民间非牟利组织，如 1948 年竖立的香港房屋协会和 1950 年竖立的香港标准屋宇会，依托港英政府提供的廉价地盘和免税待遇兴修福利住宅。1953 年石硖尾失火后，为安置渊博浪迹天涯的灾民，港英政府出资开荒徙置屋，成为香港大范围公屋开荒的开端。

1997 年香港追忆。凭证《基本法》第 123 条，特区政府竖立后租约到期地盘，可续租 50 年而毋庸补缴地价，但需要按年缴付荒谬地租，征收率为应课差饷租值的 3%。例如来说，按照当前应课差饷租值在 550，000 港元之下的住宅，差饷征收率为 5% 估量，批租期满后，征收率会升至 8%。

1999 年，受亚洲金融危险冲击，香港房地产市集大幅回调。特区政府推出"勾地表"轨制，在地盘公开拍卖前竖立里面询价法子，防患地盘流拍影响市集信心。具体作念法是，地政署编制发布《央求售卖地盘表》，发展商对地盘表内感风趣风趣的地块建议央求，开价并缴按金，也即"勾地"。若有发展商出价高于政府里面评估底价，则该地块会日常进行公开拍卖；若统统发展商出价均低于评估底价，则该地块被收回，择机再行拍卖。

初期，仅部分冷门地块需"勾地表"，其余步块仍走日常拍卖历程。直至 2003 年 SARS 爆发，心焦热诚扩张，多幅地盘流拍，促使特区政府在 2004 年住手地盘平直拍卖，全面实施"勾地表"。这一作念法诚然根绝地盘流拍，但无法提高地盘成交量，导致供地量连年递减，到 2008 年仅有一幅地盘凯旋勾出。地盘供应暴减导致住宅供不应求，房钱屡改进高，社会公论反弹。2013 年特区政府晓示取消"勾地表"并重回地盘平直拍卖。自 1999 年开动"勾地表"至 2013 年取消"勾地表"，仅有 58 幅地盘被勾出，其中住宅用地 49 幅。

经过多年发展，香港房地产及磋议行业范围宏大、体系完备，还是成为守旧香港经济发展的接济性行业。2023 年，香港"建造"、"地产、专科及商用处事"、"楼宇业权"三项经济活动共创造 6693 亿港元的加多值，占以前香港 GDP 的 23.0%。地价收入是特区政府迫切的财路，在 2023-24 财政年度 2 香港房地产市集下行，地盘拍卖成交笔数暴减的情况下，地价收入占特区政府财政收入的比重为 3.6%。在疫情前的 2019-20 财政年度，这一比例曾高达 24.0%（图 1）。

图 1 地价收入占香港财政收入比重

数据来源：香港财经事务及库务局

二、香港保险房基本情况

香港的保险性住房不错分为用于出租的群众租屋（公屋）和用于出售的资助出售房屋（居屋）两种。

凭证特区政府统计处，浪漫 2024 年 9 月底，全港共有永久性居住屋宇 305.6 万单元 3，其中公屋 86.0 万单元，占居住屋宇总量的 28.1%。浪漫 2024 年 6 月底，公屋居民 217.4 万东谈主，占香港居民总额的 28.9%。绝大部分公屋（96.2%）由官办的房屋委员会（Housing Authority，HA，以下简称房委会）持有，少部分（3.8%）由民间的房屋协会（HousingSociety，HS，以下简称房协）持有。公屋主要散播在不雅塘、葵青、沙田三区，三区占香港公屋单元总额的 39.2%（图 2）。

图 2 香港群众租屋散播及居住密度

数据来源：2024 年 12 月香港统计月刊

最早的居屋是港府和非牟利组织自上世纪 70 年代起推出的以低于市价姿首出售的保险性住房出售打算。据香港房屋署统计，浪漫 2024 年 3 月底，居屋总额为 45.0 万单元，占居住屋宇总量的 15.0%；居屋居民占香港居民总额的 15.5%。

公屋和居屋为香港的低收入家庭和老东谈主等劣势群体提供了经济宜居的住房选拔。据香港房屋署，2024 年 3 月，香港岛、九龙、新界公屋的平均月租辞别为 75、84、67 港元 / 平方米，仅为同期同地区私东谈主住宅房钱的 18.3%、23.1%、24.2%（图 3）；居屋售价则不高于市集价钱的七折。据房委会《"出售居者有其屋打算单元 2024 "的平均售价及销售安排》，新推售的 7132 个单元按评定市价至少折减 30% 销售 4。

图 3 港岛、九龙、新界群众租屋房钱与市价比较

数据来源：特区政府房屋署《房屋统计数字 2024》

三、香港保险房央求历程和阅历适度

就公屋的央求阅历而言，央求东谈主需年满 18 岁，已婚者需与匹俦一同央求，同期央求表内至少一半成员在港住满 7 年，统统央求东谈主现居香港并领有入境权，月收入和金钱合适规定（表 1），且不持有香港私东谈主住宅或住宅份额。

居屋央求分红绿表和白表两类。绿表央求东谈主是公屋居住者 / 央求者、以及下层公事员；白表央求东谈主是不合适公屋央求门径，但收入和金钱额仍然较低（表 1），无法职守私东谈主住宅的夹心层或新侨民。

表 1 保险房央求者收入和金钱名额

数据来源：特区政府房屋署

居屋分拨长年倾向于绿表央求者。如居屋 2019 打算，绿表央求东谈主数占总央求东谈主数的 15%，却赢得 51% 的居屋单元（表 2）。其主要的计谋接洽是，绿表央求者在中签后，可腾出原来居住的公屋或被移出公屋轮候名单，扫尾居屋与公屋的"一换一"，提高保险房使用恶果。但跟着频年香港房地产市集下行，出现绿表央求者未用尽居屋配额的情况。于是绿表剩余配额被再行分拨给白表央求者，变成最终分拨放置趋向均衡。居屋 2023 打算中，再分拨后的绿表、白表获资助出售单元占比辞别为 30%、70%，与以前绿表、白表央求东谈主数占比 24%、76% 基本很是。

表 2 资助出售房屋在绿表和白表央求者之间分拨

数据来源：房委会备忘录 SHC 24/2024

居屋不错在渡过转让适度期并补差价后，在公开市集销售。若资助出售房屋转售于绿表或白表央求者，则只需得志转让适度期的规定，无需补差价。转让适度期一般为 5 年，差价一般为以当下成交价钱估量的购买时折价幅度。以居者有其屋打算为例，其补价估量公式为：

这一安排，让港府与资助出售房屋购买者按照当初的折让幅度分享房屋在持有技艺的价值升值。

房委会设有仅面向绿表和白表央求东谈主的"居屋第二市集"，旨在促进居屋闭塞流转。因无需补差价，居屋第二市集相对活跃。2024 年 1 至 11 月，在香港房地产行业举座不景气的配景下，居屋第二市集扫尾 4202 宗转售交游。比拟之下，同期仅有 415 宗补差价央求，也即仅有不到交游量十分之一的转售居屋流入公开市集。

四、香港保险房轨制的收获和挑战

经过七十余年的探索和发展，香港保险房形成了完备的体系，已成为维系社会踏实不行或缺的一环。据香港房屋署，浪漫 2023 年底，公屋和居屋所有占香港住宅单元总额的 46.1%，贬责了 45.3% 的居民的居住问题。公屋和居屋的平均居住密度为 2.7 东谈主 / 单元，与私东谈主屋宇的居住密度基本持平。

收获的背后是香港政府的络续不休干预。2023-24 财年，特区政府在房屋方面的群众开支达 448.7 亿港元，同期港府卖地收入为 185.8 亿港元。浪漫 2024 年 3 月底，房委会赢得的港府拨付地盘价值和居屋地盘差价，累计达 6674 亿港元。

图 4 部分城市房价中位数与年收入中位数比值 *

数据来源：Demographia International Housing Affordability 2024

* 房价与收入为 2023 年三季度数据

收获的反面，是香港现行的地盘拍卖轨制推高地价、房价、房钱，政府、地产商、有房者利益紧缚，让香港成为全球房价 / 收入比最高的都会区之一（图 4）。一方面，很是比例的土产货居民无法职守市集化的住宅资本，令列队等公屋 / 居屋成为他们贬责住房问题的唯独前途；另一方面，房价下行牵一发而动全身，对经济、金融乃至社会踏实都会变成巨大冲击，令当局进退为难，傍边为难。

另外，自本世纪初以来，香港公屋的轮候东谈主数居高不下，轮候时候不休延迟。公屋轮候东谈主数从 2004-05 财年的 9.1 万东谈主加多至 2023-24 财年的 22.0 万东谈主，相应的平均轮候时候也从 1.8 年延迟至 5.7 年（图 5）。

图 5 群众租屋列队东谈主数及轮候平均时候

数据来源：特区政府房屋署《房屋统计数字 2024》、《房屋统计数字 2018》、《房屋统计数字 2015》、《房屋统计数字 2010》、《房屋统计数字 2005》

轮候技艺，大部分央求家庭不得已居住在局促的分间楼宇单元，也即俗称的"劏房"中。分间楼宇是将居住单元分割为数个带孤立卫浴的厅房辞别出租，访佛内地的蚁居、群租房。据特区政府 2021 年东谈主口普查数据，全港 10.7 万户共 21.6 万东谈主居住在 10.8 万间劏房中 5，其中 4.9 万间散播在油尖旺和深水埗两区（图 6）。劏房主谈主均居住楼面面积为 6.0 平方米，远低于全港东谈主均居所楼面面积中位数 16.0 平方米。

图 6 分间楼宇在各区散播

数据来源：特区政府统计处，2021 年东谈主口普查

为更快速地为更多央求者提供居所，同期贬责公屋地块分散、细碎的问题，房委会自 2000 年屡次调遣公屋瞎想，如 2000 年的因地制宜瞎想、2006 年的"小单元瞎想"、2008 年的"构件式单元瞎想"等。2011 年底，房委会为相助港府《2011-12 年施政评释》中重启居屋开荒的要求，推出新版"构件式单元瞎想"，成为现在公屋和居屋的主要瞎想门径（表 3）。

表 3 公屋和居屋瞎想要求

数据来源：《香港房屋委员会新公营房屋单元瞎想》（CB ( 1 ) 1037/14-15 ( 01 ) ）

* 室内楼面面积 ( Internal Floor Area ) ，为不包括机房、阁楼、泊车位、梯屋、前庭等从属设施的本色居住面积

公屋和居屋面积明显小于私东谈主住宅。大部分公屋和居屋室内楼面面积在 40 平方米以下，仅有少量数公屋包含五东谈主或以上单元，室内楼面面积在 40.0～69.9 平方米。40 平方米以上居屋频年来也越建越少，从 2017 年的占比 75.4% 降至 2024 年前三季度的 21.3%（图 7）。

图 7 新落成公屋、居屋和私邸的户型面积散播

数据来源：《香港统计年刊》

*2024 年为浪漫三季度数据

五、香港保险房轨制的启示

在 1998 年房悛改程中，内地渊博鉴戒了香港房地产市集和保险房体系开荒的教授，如地盘的招拍挂轨制、经济适用房轨制等，松捆了城市地盘和商品房市集，开释了民间投资活力，得志了居民的住房需求。一丝打破，满盘皆活。

香港用于出租的公屋和用于出售的居屋相互搭配的保险房体系，在敛迹条款较多的情况下，为缓解香港住房病笃、随机社会矛盾作念出了巨大孝顺。香港在保险房的建造、分拨和运营料理方面力求作念到三个"兼顾"，值得咱们鉴戒和学习。

第一，在抑遏资本的同期，兼顾保险房的居住品性。房委会凭证响应不休优化公屋、居屋的室内瞎想，同期本质较高的绿化门径，预留较为充分的邻里休憩空间。此外，对临街楼宇秉承特殊瞎想裁减杂音扰民，充分诳骗小区的微征象保险当然通仪态光，营造自得居住环境。自 2017-18 财年，特区政府推出调迁打算，凡东谈主均室内楼面面积低于 7 平方米的公屋居民，可央求调迁至更大单元，络续提高公屋居住品性。

第二，在保险社会公谈的同期，兼顾分享投资收益。通过"居者有其屋"、"绿置居"等打算，公屋和居屋居民不错在政府资助下取得保险房的部分产权。这部分产权不错在房委会的居屋第二市集闭塞流转，也不错通过补差价的姿首进入公开市集交游。居屋因此有了投资属性，保险房居民也有与政府分享住宅升值的可能性。

第三，在确保财政干预的同期，兼顾永续筹画。房委会看成公屋和居屋的料理机构，统统生意化运营，简直年年有盈余。2023-24 财年，房委会扫尾房钱收入 245 亿港元，售楼及补价收入 222 亿港元，投资过火他收入 44 亿港元。同期房委会开销总额 342 亿港元，当期运作盈余 169 亿港元。

此外，香港的差饷轨制也值得潜入筹议。泰西等国度地盘迥殊，因此需交纳与地盘产权对应的财产税（也即房地产税）。与内地通常，香港地盘归特区政府统统，地盘拍卖主义是使用权，开荒商购地本色上是一次性缴付地租，并莫得赢得地盘产权，因此莫得征收房产税的基础。差饷本色上是针对房钱收缴的利得税，对应的是香港 GDP 中的"楼宇业权"部分。楼宇业权是单元时候内社会举座提供的租赁处事价值总和，包括个东谈主或法东谈主以业主身份为我方提供的租赁处事。这所以开销法核算 GDP 的通行作念法，例如好意思国 2022 年估算的自住房钱占本色 GDP 的比重为 9.2%6。

据特区政府统计处，香港 2023 年楼宇业权产值 2963.7 亿港元，占以前 GDP 的 10.2%。差饷是针对包括自住在内的统统房钱收入征收 5% 的利得税。香港的差饷是累进税制，前边说的 5% 仅仅最低的一档。2023-24 财年，特区政府差饷收入为 282.1 亿港元，占当期财政收入的 5.1%。1947 年竖立的"差饷物业估价署"，专责差饷征收及地租估价，按期发布香港物业评释，全面掌持香港千般物业详备信息，是差饷轨制顺畅本质的要津。这些作念法值得筹议鉴戒。

据特区政府统计处，香港 2023 年楼宇业权产值 2963.7 亿港元，占以前 GDP 的 10.2%。据 2024 年 11 月刊宪的《2024 年差饷（改换）条例》，香港 2025 年的差饷征收分三档，首 55 万元应课差饷租值为第一档，对应 5% 征收率；55 至 80 万元为第二档，对应 8% 征收率；80 万元以上为第三档，对应 12% 征收率。2023-24 财年，特区政府差饷收入为 282.1 亿港元，占当期财政收入的 5.1%。1947 年竖立的"差饷物业估价署"，专责差饷征收及地租估价，按期发布香港物业评释，全面掌持香港千般物业详备信息，是差饷轨制顺畅本质的要津。这些教授都值得咱们筹议鉴戒。

备注：

[ 1 ] ：1841 年港英政府第一次地盘拍卖时未明确规定租期，到 1844 年明确租期为 75 年且不行续约。1848 年，因承租东谈主悔过租期太短，港英政府把租期从 75 年延迟至 999 年且无需补交地价。1898 年英政府向清政府租赁北九龙及新界地盘，租期 100 年，因此北九龙和新界批租期限是自 1898 年 7 月 1 日起估量 99 年减 3 天，至 1997 年 6 月 27 日。同期港英政府将港岛和南九龙新批地盘租期改回 75 年，并可续租 75 年，不另收地价。

[ 2 ] ：香港以今年的 4 月初至来年的 3 月末为一个财政年度。

[ 3 ] ：房屋署数据与统计处数据略有不同，统计处公布的香港统计月刊 2024 年 3 月底，香港共有永久性居住屋宇 304.1 万单元。因统计月刊的数据较新，此处使用的是统计处数据。

[ 4 ] ：凭证房委会 2018 年出台的出售单元订价计谋，至少 75% 的推售单元，折价后的按揭贷款月供不卓著香港家庭收入水平中位数的 40%。按 2024 年中香港家庭月收入水平中位数 46300 港元、贷款 90%、按揭 20 年、按揭利率 4.0% 估量，75% 的出售单元总价不卓著约 340 万港元。

[ 5 ] ：特区政府统计处，《2021 东谈主口普查主题性评释：居于分间楼宇单元东谈主士》

[ 6 ] ：估算的自住房钱：Imputed Rental of Owner-Occupied Housing开云(中国)Kaiyun·官方网站 - 登录入口，积年好意思国自住房钱占 GDP 比重见 https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=eOZt